В последнее время в России заметно возрос интерес инвесторов к сельскохозяйственному производству и, как следствие, к земельным участкам сельхозназначения. Этот интерес проявляют как крупные агрохолдинги, так и участники более мелких, "нишевых" проектов, таких как производство эко-продукции, развитие семейных ферм или агротуризма. Важно отметить, что в стране имеется значительный объем неиспользуемых, заброшенных земель сельхозназначения, многие из которых находятся в государственной или муниципальной собственности, свободны от прав третьих лиц и могут быть приобретены инвесторами на весьма привлекательных, льготных условиях.
Для начала разберемся, что представляют собой земли сельхозназначения и какие виды деятельности на них разрешены. Земли сельхозназначения – это территории, расположенные за пределами границ населенных пунктов и специально предназначенные для нужд сельского хозяйства (ЗК РФ). Важно понимать, что эти земли неоднородны. Их можно условно разделить на две основные категории. Первая – это сельскохозяйственные угодья: особо ценные земли, включающие пашню, сенокосы, пастбища и многолетние насаждения. Они имеют наивысший приоритет в использовании и находятся под особой охраной (ФЗ от 16.07.1998 № 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения"). Ключевая особенность таких угодий в том, что на них категорически запрещено возводить объекты капитального строительства, даже те, что связаны с сельским хозяйством. Разрешена только деятельность, непосредственно связанная с выращиванием культур, выпасом скота и т.д. Вторая категория – это остальные земли сельхозназначения. На этих участках законодательство допускает осуществление около 20 основных видов разрешенного использования (Приказ Росреестра от 26.12.2018 № П/0592 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков"). Помимо традиционного растениеводства и животноводства, здесь разрешено размещать здания и сооружения, используемые для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, а также прокладывать необходимые дороги и мелиорационные каналы.
По общему правилу, государственные и муниципальные земельные участки предоставляются в аренду через процедуру торгов, то есть аукциона (ст. 39.6 ЗК РФ). Однако законодательство предусматривает ряд важных исключений, позволяющих получить земли сельхозназначения в аренду без проведения торгов (ст. 39.6 ЗК РФ, п. 2, 3). Одно из таких исключений – предоставление участка в аренду Сельскохозяйственной Организации. Это возможно при условии, что организация получает государственную поддержку в сфере развития сельского хозяйства (ст. 39.6 ЗК РФ, п. 2; ФЗ от 29.12.2006 № 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства"). В данном контексте "сельскохозяйственная организация" – это организация, у которой доля дохода от реализации собственной сельскохозяйственной продукции составляет не менее 70% за календарный год (ст. 3 ФЗ от 29.12.2006 № 264-ФЗ). При этом "государственная поддержка" не имеет строгого определения и может включать любую субсидию в сфере АПК. Срок такой аренды составляет до 5 лет, а арендная плата, как правило, является льготной и зависит от региона и формы собственности участка. Процедура предоставления осуществляется по правилам статьи 39.18 Земельного кодекса РФ (ст. 39.18 ЗК РФ). После подачи заявки уполномоченный орган публикует извещение, и если в течение 30 дней появятся другие претенденты (КФХ или другие сельхозорганизации, имеющие право на такое получение), будет проведен аукцион (ст. 39.18 ЗК РФ). Таким образом, существует небольшой риск торгов, хотя на практике, по данным статьи, они случаются редко.
Еще один способ получить участок без торгов – предоставление его в аренду Крестьянскому (Фермерскому) Хозяйству (КФХ) (ст. 39.6 ЗК РФ, п. 2). Как и для сельхозорганизаций, срок аренды для КФХ составляет до 5 лет, а арендная плата часто является льготной, зависящей от региона. Важное отличие состоит в процедуре: предоставление КФХ идет по общему порядку предоставления без торгов (ст. 39.14-39.17 ЗК РФ). Это означает, что, в отличие от ситуации с сельхозорганизациями по статье 39.18 ЗК РФ, при подаче заявки КФХ риск проведения аукциона из-за появления других заявителей отсутствует. Следует отметить, что эта возможность для КФХ появилась относительно недавно – с 1 января 2023 года (ФЗ от 05.12.2022 № 509-ФЗ), и практика по ней еще формируется. Для КФХ в каждом регионе устанавливаются предельные (минимальные и максимальные) размеры участков, которые могут быть предоставлены. Например, в Московской области эти размеры варьируются от 2 до 1300 гектаров (ст. 4 Закона Московской области от 12.06.2004 № 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области"). Законодательство не предъявляет жестких требований к самому КФХ, кроме его организационно-правовой формы. Подать заявку может даже недавно созданное КФХ без существенного дохода. Однако, для получения именно льготной арендной платы региональные нормативные акты могут устанавливать дополнительные условия, например, в Московской области для льготной аренды КФХ должно существовать не менее года и иметь не менее 50% выручки от собственной продукции (Постановление Правительства Московской области от 14.11.2016 № 843/41).
Наконец, существует возможность получения прав на участок в рамках реализации Масштабного Инвестиционного Проекта (МИП) (ст. 39.6 ЗК РФ, п. 2). Участок предоставляется для реализации проекта, который признан масштабным в соответствии с законодательством конкретного субъекта РФ. Срок аренды в этом случае устанавливается на период реализации МИП (ст. 39.6 ЗК РФ, п. 3), точные сроки законом не фиксированы и определяются индивидуально. Критерии масштабности проекта устанавливаются каждым субъектом самостоятельно. В качестве примера можно привести критерии для Московской области, которые включают создание не менее 30 новых рабочих мест, увеличение ежегодных налоговых поступлений (без фиксированной точной суммы), общий объем инвестиций не менее 50 миллионов рублей, а также соответствие направления проекта приоритетам региона, таким как развитие сельского хозяйства, АПК или инфраструктуры сбыта. На практике уполномоченные органы обычно заинтересованы в более крупных проектах, поэтому этот способ получения земли требует значительных инвестиций и планов по созданию рабочих мест.
Помимо аренды, государственный или муниципальный участок сельхозназначения можно выкупить в собственность без проведения торгов в случаях, предусмотренных законом (ст. 39.3 ЗК РФ). Основное условие для выкупа участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства (ст. 39.3 ЗК РФ), заключается в следующем: участок должен находиться у вас в аренде не менее трех лет с даты заключения договора аренды (ст. 39.3 ЗК РФ, п. 2). При этом не имеет значения, каким образом участок был получен в аренду – с торгов или без них. Также важно отсутствие выявленных и не устраненных нарушений российского законодательства в процессе использования участка, подтвержденное данными государственного земельного надзора (ст. 39.3 ЗК РФ, п. 2). Заявление на выкуп должно быть подано до истечения срока действия договора аренды (ст. 39.3 ЗК РФ, п. 2). Судебная практика также подтверждает важный момент: необходимо предоставить доказательства фактического использования участка по его целевому назначению в период аренды. Отсутствие таких доказательств может стать основанием для отказа в выкупе (ст. 39.3 ЗК РФ, п. 2).
Цена выкупа участка обычно устанавливается на уровне субъекта РФ или муниципального образования. Часто она зависит от наличия на участке объектов капитального строительства (ОКС), права на которые надлежащим образом зарегистрированы. Например, в Московской области: при наличии зарегистрированного ОКС цена выкупа составляет 3% от кадастровой стоимости земельного участка; при отсутствии зарегистрированных ОКС цена выкупа равна его кадастровой стоимости.
Как видим, действующее законодательство действительно предоставляет специальные механизмы, позволяющие получить земли сельхозназначения в аренду без проведения торгов, а в дальнейшем даже выкупить их в собственность. Это делает развитие агробизнеса в России более привлекательным для инвесторов.
Для начала разберемся, что представляют собой земли сельхозназначения и какие виды деятельности на них разрешены. Земли сельхозназначения – это территории, расположенные за пределами границ населенных пунктов и специально предназначенные для нужд сельского хозяйства (ЗК РФ). Важно понимать, что эти земли неоднородны. Их можно условно разделить на две основные категории. Первая – это сельскохозяйственные угодья: особо ценные земли, включающие пашню, сенокосы, пастбища и многолетние насаждения. Они имеют наивысший приоритет в использовании и находятся под особой охраной (ФЗ от 16.07.1998 № 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения"). Ключевая особенность таких угодий в том, что на них категорически запрещено возводить объекты капитального строительства, даже те, что связаны с сельским хозяйством. Разрешена только деятельность, непосредственно связанная с выращиванием культур, выпасом скота и т.д. Вторая категория – это остальные земли сельхозназначения. На этих участках законодательство допускает осуществление около 20 основных видов разрешенного использования (Приказ Росреестра от 26.12.2018 № П/0592 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков"). Помимо традиционного растениеводства и животноводства, здесь разрешено размещать здания и сооружения, используемые для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, а также прокладывать необходимые дороги и мелиорационные каналы.
По общему правилу, государственные и муниципальные земельные участки предоставляются в аренду через процедуру торгов, то есть аукциона (ст. 39.6 ЗК РФ). Однако законодательство предусматривает ряд важных исключений, позволяющих получить земли сельхозназначения в аренду без проведения торгов (ст. 39.6 ЗК РФ, п. 2, 3). Одно из таких исключений – предоставление участка в аренду Сельскохозяйственной Организации. Это возможно при условии, что организация получает государственную поддержку в сфере развития сельского хозяйства (ст. 39.6 ЗК РФ, п. 2; ФЗ от 29.12.2006 № 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства"). В данном контексте "сельскохозяйственная организация" – это организация, у которой доля дохода от реализации собственной сельскохозяйственной продукции составляет не менее 70% за календарный год (ст. 3 ФЗ от 29.12.2006 № 264-ФЗ). При этом "государственная поддержка" не имеет строгого определения и может включать любую субсидию в сфере АПК. Срок такой аренды составляет до 5 лет, а арендная плата, как правило, является льготной и зависит от региона и формы собственности участка. Процедура предоставления осуществляется по правилам статьи 39.18 Земельного кодекса РФ (ст. 39.18 ЗК РФ). После подачи заявки уполномоченный орган публикует извещение, и если в течение 30 дней появятся другие претенденты (КФХ или другие сельхозорганизации, имеющие право на такое получение), будет проведен аукцион (ст. 39.18 ЗК РФ). Таким образом, существует небольшой риск торгов, хотя на практике, по данным статьи, они случаются редко.
Еще один способ получить участок без торгов – предоставление его в аренду Крестьянскому (Фермерскому) Хозяйству (КФХ) (ст. 39.6 ЗК РФ, п. 2). Как и для сельхозорганизаций, срок аренды для КФХ составляет до 5 лет, а арендная плата часто является льготной, зависящей от региона. Важное отличие состоит в процедуре: предоставление КФХ идет по общему порядку предоставления без торгов (ст. 39.14-39.17 ЗК РФ). Это означает, что, в отличие от ситуации с сельхозорганизациями по статье 39.18 ЗК РФ, при подаче заявки КФХ риск проведения аукциона из-за появления других заявителей отсутствует. Следует отметить, что эта возможность для КФХ появилась относительно недавно – с 1 января 2023 года (ФЗ от 05.12.2022 № 509-ФЗ), и практика по ней еще формируется. Для КФХ в каждом регионе устанавливаются предельные (минимальные и максимальные) размеры участков, которые могут быть предоставлены. Например, в Московской области эти размеры варьируются от 2 до 1300 гектаров (ст. 4 Закона Московской области от 12.06.2004 № 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области"). Законодательство не предъявляет жестких требований к самому КФХ, кроме его организационно-правовой формы. Подать заявку может даже недавно созданное КФХ без существенного дохода. Однако, для получения именно льготной арендной платы региональные нормативные акты могут устанавливать дополнительные условия, например, в Московской области для льготной аренды КФХ должно существовать не менее года и иметь не менее 50% выручки от собственной продукции (Постановление Правительства Московской области от 14.11.2016 № 843/41).
Наконец, существует возможность получения прав на участок в рамках реализации Масштабного Инвестиционного Проекта (МИП) (ст. 39.6 ЗК РФ, п. 2). Участок предоставляется для реализации проекта, который признан масштабным в соответствии с законодательством конкретного субъекта РФ. Срок аренды в этом случае устанавливается на период реализации МИП (ст. 39.6 ЗК РФ, п. 3), точные сроки законом не фиксированы и определяются индивидуально. Критерии масштабности проекта устанавливаются каждым субъектом самостоятельно. В качестве примера можно привести критерии для Московской области, которые включают создание не менее 30 новых рабочих мест, увеличение ежегодных налоговых поступлений (без фиксированной точной суммы), общий объем инвестиций не менее 50 миллионов рублей, а также соответствие направления проекта приоритетам региона, таким как развитие сельского хозяйства, АПК или инфраструктуры сбыта. На практике уполномоченные органы обычно заинтересованы в более крупных проектах, поэтому этот способ получения земли требует значительных инвестиций и планов по созданию рабочих мест.
Помимо аренды, государственный или муниципальный участок сельхозназначения можно выкупить в собственность без проведения торгов в случаях, предусмотренных законом (ст. 39.3 ЗК РФ). Основное условие для выкупа участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства (ст. 39.3 ЗК РФ), заключается в следующем: участок должен находиться у вас в аренде не менее трех лет с даты заключения договора аренды (ст. 39.3 ЗК РФ, п. 2). При этом не имеет значения, каким образом участок был получен в аренду – с торгов или без них. Также важно отсутствие выявленных и не устраненных нарушений российского законодательства в процессе использования участка, подтвержденное данными государственного земельного надзора (ст. 39.3 ЗК РФ, п. 2). Заявление на выкуп должно быть подано до истечения срока действия договора аренды (ст. 39.3 ЗК РФ, п. 2). Судебная практика также подтверждает важный момент: необходимо предоставить доказательства фактического использования участка по его целевому назначению в период аренды. Отсутствие таких доказательств может стать основанием для отказа в выкупе (ст. 39.3 ЗК РФ, п. 2).
Цена выкупа участка обычно устанавливается на уровне субъекта РФ или муниципального образования. Часто она зависит от наличия на участке объектов капитального строительства (ОКС), права на которые надлежащим образом зарегистрированы. Например, в Московской области: при наличии зарегистрированного ОКС цена выкупа составляет 3% от кадастровой стоимости земельного участка; при отсутствии зарегистрированных ОКС цена выкупа равна его кадастровой стоимости.
Как видим, действующее законодательство действительно предоставляет специальные механизмы, позволяющие получить земли сельхозназначения в аренду без проведения торгов, а в дальнейшем даже выкупить их в собственность. Это делает развитие агробизнеса в России более привлекательным для инвесторов.